Cuando pensamos en inversiones, muchas son las alternativas, entre ellas el ladrillo es por tradición, de las más estables y seguras. En este aspecto podemos pensar en inversiones inmobiliarios que son, como su nombre lo indica, fondos de inversión destinados a la inversión en distintos proyectos inmobiliarios.
La gran ventaja de este tipo de inversión es que permite obtener ganancias relacionadas con la compra, venta, arrendamiento y arrendamiento de bienes inmuebles sin necesidad de comprarlos o administrarlos directamente.
¿Cómo funcionan estos fondos inmobiliarios?
La administración de un Fondo de Inversión en Bienes Raíces debe ser realizada por una institución financiera autorizada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores que es responsable de la operación y mantenimiento del fondo.
La institución financiera correspondiente también es responsable de las principales actividades administrativas y de gestión, tales como las obligaciones legales y reglamentarias, la elección y adquisición de bienes y derechos que integrarán su patrimonio, la administración de activos, la divulgación de información a los accionistas (periódica o eventual), la distribución de resultados, la organización y celebración de las reuniones, entre otros.
El administrador, sin embargo, tiene derecho a realizar estas actividades directamente o, cuando lo permita el reglamento del fondo, a contratar proveedores de servicios especializados en estas tareas.
Rentabilidad
Una de las mayores ventajas de los Fondos de Inversión Inmobiliaria es su rentabilidad. Esto se debe a que el inversor puede beneficiarse de dos formas.
La primera forma se refiere al derecho de los tenedores de cuotas a recibir ingresos periódicos en proporción a su participación en el fondo. Esto se debe a que como los activos del fondo están compuestos por inmuebles, muchos de los cuales están arrendados, estos activos generan un valor que se traspasa a los tenedores de FII al menos cada seis meses y al menos el 95% de las utilidades obtenidas por esta vía.
La segunda forma es más tradicional y se trata de la ganancia obtenida por la simple apreciación de sus acciones como resultado del aumento del patrimonio de la FII o de las fluctuaciones naturales del mercado. Por tanto, el titular de la cuota, ya sea primaria o secundaria, puede vender su participación por un monto superior al gastado en la compra, obteniendo así una ganancia de la transacción. Por ello, los Fondos de Inversión Inmobiliaria han ganado un importante diferencial con respecto a otros fondos de inversión y se han popularizado en el mercado financiero.
¿Cuáles son los riesgos?
A pesar de las ventajas antes mencionadas, invertir en FII también presenta riesgos importantes a considerar por parte de los inversores. Esto se debe a que, así como las ganancias pueden ser exponenciales, las pérdidas también pueden ser cuantiosas, especialmente en casos de crisis institucional.
Por esta razón, un inversionista interesado en comprar acciones en una FII debe prestar atención a:
Riesgo de mercado: el riesgo de factores de mercado que influyan en la fluctuación del precio y la rentabilidad del fondo debido a factores políticos, económicos y financieros, incluidos cambios en las tasas de interés, inflación, devaluación de la moneda, cambios legislativos, etc.;
Riesgo de liquidez: al tratarse de un fondo cerrado obligatorio, los inversores pueden experimentar problemas de liquidez si la demanda de los fondos es baja. En este caso, los inversores pueden quedarse con los fondos y, en algunos escenarios, con una gran devaluación, a menos que los accionistas decidan liquidar el fondo en una junta general;
Riesgo inmobiliario: al tratarse únicamente de activos del mercado inmobiliario, los FII también son susceptibles a variaciones puntuales de este mercado, como la tasa de ocupación, la devaluación de determinadas zonas o tipos de inmuebles y la propia normativa del sector;
Riesgo operacional: a pesar de estar regulado por la CVM y administrado obligatoriamente por una institución financiera o por empresas tercerizadas especializadas contratadas por ella, los inversionistas son susceptibles a riesgos operacionales, como que uno de los involucrados cometa errores que comprometan los ingresos del fondo.
FII: ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
Considerados una inversión relativamente segura y fácil de entender, los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) se presentan como una excelente opción para los inversionistas. Sin embargo, también hay desventajas que deben tenerse en cuenta, especialmente de acuerdo con su perfil de inversión.
Ventajas:
Doble rentabilidad;
Apertura a negociación en el mercado secundario;
Facilidad de acceso a la inversión (cualquiera puede invertir);
Bajo costo de inversión inicial;
Beneficios fiscales (exención sobre la renta periódica);
Diversificación de activos (dentro del mercado inmobiliario).
Desventajas:
Baja liquidez (condominios cerrados);
Renta variable (más baja que otras opciones y más riesgosa que la renta fija);
Tributación fija y relativamente alta
Restricción del mercado inmobiliario;
Sin calificar por las agencias de riesgo.
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